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过去三年，通州区平潮镇先后出让7宗重点涉宅地块，共计土地面积约40万方，成交金额约74亿元。
相比通州其他乡镇板块，平潮近三年土地出让量“断层”领先，甚至比通州城区的南山湖片区、世纪大道片区也要多出一大截。
诚然，被誉为南通“西门户”的平潮，曾经有过“高光时刻”，土拍楼面价也一度飙升至10770元/㎡。
但今时不同往日，这个凭借“高铁新城”概念火起来的乡镇板块，已然无法支撑近2万/㎡的房价。
或许，比起大量“卖地卖房”，完善基础配套、提升城市品质更是当下关键。
No.1
停工、封盘、入市难
近三年平潮出让的7宗地块，目前4宗已入市，3宗无动静。
已入市的4宗地块，分别为璟宸府、弘阳大唐时光峯汇、卓越华耀时代和融创盛和潮启未来。
此次实探发现，璟宸府售楼处入口和工地施工通道均被渣土封堵，疑似处于“封盘停工”状态。
关于璟宸府，早在2021年下半年，就曾传出“封盘”消息，但随后被项目否认。
去年4月，又有网友爆料称“璟宸府停工多时”。如今时隔一年再次“停工封盘”，去化之难可想而知。
该项目于2020年11月拿地，从航拍图来看，施工进度明显滞后。
△璟宸府鸟瞰效果图
原定于去年12月交付的弘阳大唐时光峯汇，在经过停工、延期等风波后，终于在今年3月底开始交付。
但从航拍图来看，后排还有部分楼栋外立面尚未完工，社区内部绿化景观也有待完善。
卓越华耀时代目前外立面均已呈现，正在进行内部配套设施、景观绿化的施工。
平潮楼面价“最高者”——融创盛和潮启未来，目前部分楼栋封顶，外立面尚未完工。
该项目于2021年2月拿地，同年9月入市遇冷，此后一直比较低调。
两家合作房企，融创深陷资金困局还在努力“自救”，好在本土国企盛和的品质和口碑都还不错。
3宗城投摘牌地块，目前均未动工，也一直未发声。其中，神辉R2021-019地块拿地至今已有22个月，且该地块与疑似“封盘停工”的璟宸府仅一路之隔，未来入市压力可以想见。
△项目大致位置示意图
No.2
库存高、压力大、只能降价
拿地22个月，为何迟迟不入市？
区域新房库存高、去化压力大是关键原因。
从2021下半年起，平潮片区新房去化速度就明显减缓，“卖不动”继而引发“价格战”。
以时光峯汇为例，该项目2020年底首开均价约1.8万/㎡，目前均价仅约1.1万/㎡。
此前，中介还曾推出一批时光峯汇特价房，单价直接跌破1万/㎡。要知道，该项目拿地楼面价就已达到9065元/㎡ ，基本属于亏本卖。
再看拿地楼面价高达10770元/㎡、新房限价19900元/㎡的融创盛和潮启未来，目前均价仅约14500元/㎡，降价超5000元/㎡。
回到上述3宗城投摘牌地块，拿地楼面价全部超9000元/㎡，新房限价18800-18900元/㎡。
试问，在当前市场大环境下，这个价格如何卖得动？
No.3
402亩宅地待拍，谁来托底？
4个在售盘体量并不小，3宗待入市地块也有近10万方，当下的平潮高铁新城，可谓“压力山大”。
此前，依靠南通西站、地铁1号线等交通利好，“透支”了大量购房需求。想要继续“卖地卖房”，必然需要新的利好刺激。
根据平潮镇2023年政府工作报告，今年平潮片区将着手科技创新区启动区建设；保障通皋大道二期、226省道、通扬运河改线等重点工程开工；加快平潮实验初中、新农贸市场、商业综合体等民生配套项目建设；推进江海总部大楼、卓越国际会议中心开工建设。
但计划终究是计划，何时落实才是关键。值得一提的是，根据此前通州自规局发布的《通州区2023年度国有建设用地供应计划》，今年平潮片区还将推出约402亩涉宅地块，是城投继续托底？是品牌房企摘牌？还是无人问津？笔者将持续关注。
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